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别把业主委员会当“传说”

  随着房地产业的持续发展,物业管理这个行业也在不断发展,业主与物业公司之间的矛盾也随之而来。作为代表全体业主利益的组织,业主委员会如同调解双方矛盾的桥梁。但是,在现实生活中,业主委员会对不少市民来说更像是个“传说”。甚至有市民认为业主委员会的成员是“当官的”,或认为业主委员会跟物业公司是“一伙的”。

  事实真如人们想象的那样吗?为什么要成立业主委员会,业主委员会存在的意义何在?也许这篇文章可以让不知情的读者解开疑团。

  业主委员会:沟通的桥梁与纽带

  “业主委员会最主要的作用就是协调。”市房地产管理局物业管理科负责人告诉记者,业主委员会由业主选举产生,是代表业主行使共同管理权的一种组织形式。

  当下,业主与物业公司之间的矛盾司空见惯,相互间总是有点看对方“不顺眼”的意思:在业主看来,物业公司“收钱积极,办事拖拉”,由于我市不少住宅小区的物业公司还是开发商交房后的前期物业公司,房屋保修和物业服务是“同一班人马”,以房屋质量问题、物业服务不到位等问题拒交物业费的现象屡见不鲜。面对性格千差万别的业主,物业公司也直叫“头痛”。一位物业服务人员就倒了这样的苦水:“不论是房屋质量问题,还是马桶坏了、下水道堵了等问题,都找物业,每次我们都尽力帮助解决。但是,像房屋质量这样的问题是我们说了算的吗?只要是服务,总有挑我们毛病的;只要是收费,总会有业主找各种理由不交。有业主私搭乱建,物业公司出面制止也不起作用,如果有业主委员会出面是不是就会好很多?”

  “沟通”似乎是困扰业主与物业公司最大的烦恼。其实,在社区自主自治管理中,将业主、物业管理公司、业主委员会、政府主管部门等主体连结起来,把业主委员会作为基点,让几个主体在同一水平线上进行良好互动,也许正是有效解决所有矛盾与问题的“良方”。

  新小区入住率达60%以上就可成立业主委员会

  在我市,只要新建成的住宅小区入住率达到60%以上,就可以成立业主委员会。建设部制定的《业主大会规程》也明确了业主委员会委员应当符合的条件:在本物业管理区域内具有完全民事行为能力;遵守国家有关法律、法规;遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;具有一定组织能力;具备必要的工作时间。

  业主委员会通常由业主大会选举产生。根据国务院2007年修改过的《物业管理条例》的规定,同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  8月中旬,宝山学府小区部分业主因为质疑物业公司收取停车费并出租公共车位的做法,和物业公司产生纠纷。也有部分业主认为,对宝山学府小区成立业主委员会并不知情。那么,业主委员会究竟是怎么产生的?

  根据建设部《业主大会规程》的要求,由业主代表、建设单位(包括共有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表、建设单位、小区所在社区居委会及辖区派出所共同组成业主大会筹备组,由房管部门进行指导、监督,相关物业公司协助。再由筹备组提交资料到市房管局备案,备案通知下达后,将相关资料在物业服务区域内公告至少15日。在筹备组组成之日起30日内,召开首届业主大会会议,选举产生业主委员会,并于30日内报房管部门备案,核发业主委员会备案证书。

  无召开业主大会场地条件,可以上门征求意见

  “这里所指的业主,都是指产权人,通俗地讲就是房屋的产权证上是谁的名字,谁就是真正的业主。仅仅是在这套房屋里居住的人,即使是产权人的父母、子女,在没有司法委托授权的情况下,都没有表决权和被选举权。”市房管局工作人员解释道。

  选举业主委员会,一定要整个小区的业主都聚集到一个固定的场所召开会议投票选举吗?这也不一定。在没有场地或者业主因故无法参加业主大会会议的情况下,可以由筹备组制作选票,上门征求业主意见。《业主大会规程》规定,物业管理区域内业主人数较多的,可以由业主代表就业主大会会议拟讨论的事项,书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。另外,业主委员会不能正常履职的,经2/3以上业主同意,也可以申请更换业主委员会。

  业主委员会的发展,依然任重道远

  亿达世纪花园小区的面积大、建设周期长,建设时间跨度达12年,但其业主委员会非常注重业主的诉求,能协调好业主、物业公司和开发商之间的关系,一方面敦促业主自我约束,另一方面为业主争取了小区原规划没有的设施,是我市业主委员会运行得较为成功的小区之一。

  目前,我市各住宅小区业主与物业公司之间最容易产生矛盾和纠纷的,就是物业服务、住房专项维修资金的使用和业主的违法装修。也有一些小区业主委员会的委员感慨:“不拿工资无私奉献,干业主委员会的事还吃力不讨好,被认为和物业公司有利益交换。”此外,普通业主得过且过、多一事不如少一事的心态直接导致了参与度不高、捍卫自身利益不积极,业主委员会没有形成良好的规则和制度,导致无法长期坚持下来,从而使得小区业主的合法利益得不到切实保障。由于有些业主对相关法律法规并不了解,甚至还会出现过度维权的情况。

  “有些纠纷的存在,与《业主公约》和《业主大会议事规则》的不够详细和完善有关系。”市房管局工作人员表示,一个小区的良好运行与维护,不仅需要物业公司的尽职尽责,每一个业主都有不可推卸的责任。而业主委员会能否发挥重大作用,除了参与成员有无私奉献的精神和能力以外,一套健全的规章制度也是不可或缺的部分。

  记者 周围

责任编辑:周 蔚
关键词: 业主 委员会 传说
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