“小区楼顶租金追回来了，公共收益公示得一清二楚，业主心里总算有了明白账。”近日，东宝区龙泉街道御景天城小区业主王先生望着公告栏上的收支公示，言语间满是感慨。
在东宝区，实现治理蝶变的不止御景天城一处。泉口街道鑫泰学苑小区同样旧貌换新颜：崭新的沥青路面平整通畅，车辆停放井然有序。这两处小区，一个是问题积压较多的老旧小区，一个是配套完善的现代化商品房小区，此前均深陷传统物业“包干制”的治理困境。如今，通过推行两种差异化的酬金制改革，成功打破业主与物业公司长期对立的恶性循环，为老旧小区、商品住宅两类小区治理，打造出可复制、可推广的荆门方案。
治理困局：传统包干制催生服务恶性循环
电梯频繁停运、消防设施常年失修、公共收益去向不明、物业费收支不透明……这些曾是御景天城、鑫泰学苑小区的共性痛点，也是传统物业包干制模式的普遍短板。
御景天城小区建成于2012年，现有住户276户、居民700余名。此前，小区业委会履职松散、物业服务敷衍缺位，各类矛盾持续积累：消防设施破损无人维修，电梯维保纠纷不断、频繁停运，居民出行备受影响；物业公司正常收取物业费，服务质量却持续缩水，小区公共收益长期不公示、不透明。2021年初，小区电梯集体罢工事件，引发业主集中维权，小区物业管理陷入瘫痪僵局。
泉口街道鑫泰学苑共有347户居民，此前治理矛盾同样突出。因物业服务不到位，小区物业费收缴率一度跌破40%，4部电梯因缺乏维保资金被强制停运，向12345政务热线投诉接连不断。
究其根源，传统包干制模式下，业主缴纳固定物业费，物业公司自负盈亏。受利益导向影响，部分物业公司通过压缩人员、运维、维修等服务成本保障自身利润，直接导致服务品质持续下滑；业主因不满服务拒绝缴纳物业费，物业公司资金短缺后进一步缩减服务投入，形成“服务差-拒缴费-服务更差”的恶性循环。当信任彻底消耗殆尽，探寻全新物业服务治理模式，成为两个小区居民的共同期盼。
破局出新：因地制宜探索两类酬金制新模式
面对小区治理顽疾，龙泉街道、泉口街道坚持党建引领基层治理，结合两个小区不同的基础条件、矛盾现状和业主需求，探索出老旧小区业主自治酬金制和商品房市场化信任酬金制（信酬制）两条差异化改革道路。
路径一：无专业物业入住，老旧小区推行自治酬金制
御景天城原物业公司清退离场后，社区曾主动对接多家市场化物业企业，但该小区因物业费定价偏低、历史遗留问题繁多，多数物业企业不愿入驻。
“外部物业公司不愿来，我们就自主管理！”在团结社区党委牵头推动下，2021年1月，小区顺利完成新一届业委会换届，业委会班子由5名党员、4名群众组成。在街道、住建部门指导下，小区正式落地非营利性“业主自治+酬金制”管理模式，推选业主朱莉担任小区自管团队负责人，确立“业主信任、物业履职、按劳取酬、公开透明”的自治准则。
小区单独设立独立公共账户，物业费、广告、楼顶租赁等全部公共收益统一归集。小区管理团队仅领取固定岗位薪酬；所有收支台账、维修票据长期公开，每一笔资金流向全程接受业主监督。业委会成员带头足额缴纳物业费，筹集启动资金，自管团队常态化做好门岗值守、环境保洁等日常服务，同时积极对接职能部门，逐项整改消防隐患，协调解决车库规划、不动产证办理等长期遗留的民生难题。
经过持续整治和精细化自治管理，小区路面破损修补、消防通道清理疏通、门禁照明设施全面更新。同时，小区积极对接开发商争取支持，推出夜间免费停车政策，有效根治车辆乱停顽疾。目前，小区物业费收缴率稳定保持90%以上，截至2026年2月底，小区公共账户结余3万余元，真正实现了低成本运维、高品质服务、透明化治理的老旧小区自治目标。
路径二：引入专业力量，商品房试点信酬制重塑信任
鑫泰学苑小区配套成熟、业主诉求多元，具备引入专业物业公司的基础条件。浏河社区党委因地制宜、另辟蹊径，于2023年底启动“信任酬金制”（信酬制）改革，通过透明化、规范化的资金管理机制，重塑业主与物业公司的互信关系。
该模式的核心变革在于重构资金管理机制：小区设立业主共管独立账户，所有物业费、公共收益全部统一入账、统一监管。物业公司按约定比例提取固定酬金，剩余资金全部投入小区物业服务，年度资金结余归属全体业主，若运维经费不足则由业主共同统筹补足。全体业主可以通过手机随时查询每一笔收支明细，让小区资金变成业主看得见、可监督的“明白账”。
改革落地初期阻力较大，社区以党建为核心筑牢治理根基，成立小区党支部，推动党员与业委会成员双向任职。历经八个月攻坚推进，社区通过40天全覆盖入户宣讲，统一业主思想、凝聚改革共识；选举产生以党员、青年骨干为主的新一届业委会；组织6家物业公司公开路演竞标，由业主投票择优选聘；同时开放预算编制权限，邀请业主全程参与，搭建“议题征集—业主表决—执行反馈”的闭环民主协商机制，构建社区监管、全体业主监督的双重保障体系。
服务激励机制创新是本次改革的最大亮点：小区物业服务满意率每提升5%，物业公司服务酬金同步上浮1%，将服务品质与企业收益深度绑定。新入驻物业公司先行垫资31万元，实施路面刷黑、新增充电桩等十余项改造工程。小区治理成效显著，物业费收缴率从不足50%攀升至98%，业主满意度突破97%。
全域推广：复制成熟经验打造基层治理样板
两种酬金制模式内核相通、路径各异：核心共同点是打破传统包干制壁垒，以资金公开透明重建物业治理信任体系；差异化优势在于，御景天城业主自治酬金制适配物业入驻难、矛盾积压较重的老旧小区，鑫泰学苑“信酬制”适配业主诉求多元、具备专业物业运维条件的现代化商品房小区，形成分类施策、精准治理的物业治理矩阵。
当前，“信酬制”阳光物业治理经验已在荆门全市94个小区开展试点。东宝区持续加大推广力度，现有47个小区落地信酬制改革，小区物业费平均收缴率从不足65%提升至82%。其中，泉口街道总结试点经验，编制《信酬制物业试点工作流程一览表》，覆盖组织发动、业主大会决策、账户设立、预算编制、监督考评全链条，形成标准化操作规范。按照规划，自2026年起，东宝将推动辖区符合条件的小区“应转尽转、应建尽建”，全面优化物业治理模式。
与此同时，龙泉街道也持续深耕御景天城自治酬金制试点，不断细化、优化业主自治运行规范和监督机制。下一步，东宝区将持续深化党建引领基层治理工作，因地制宜推广两类酬金制成熟经验，针对老旧小区、新建商品房、混合型小区分类施策，持续撬动优质物业服务资源供给；以看得见的环境蜕变、摸得着的服务提升、清晰透明的资金台账，切实增强居民的安全感、舒适感和归属感，以精细化物业善治涵养文明和谐的小区新风。（记者 刘娇 通讯员 王宇凡）
